Του Παύλου Λοΐζου, CEO της Ask WiRE
Η Κυπριακή αγορά ακινήτων έχει σήμερα μπροστά της τρεις μεγάλες προκλήσεις:
- Τον γεωπολιτικό κίνδυνο λόγω του πολέμου στην Ουκρανία και ειδικότερα των επιπτώσεων του στο ευρώ και στους θεσμούς της ΕΕ,
- Την αύξηση των ενοικίων των κατοικιών λόγω της αύξησης του πληθυσμού ένεκα αυξημένης μετανάστευσης και του γεγονότος ότι οι ντόπιοι αναβάλλουν την αγορά κατοικίας εξαιτίας του υψηλότερου κόστους δανεισμού, και
- Υψηλότερα επιτόκια και αποδόσεις από εναλλακτικές επενδύσεις που προκαλούν ανατιμολόγηση των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα.
Ας επικεντρωθούμε στην ανατιμολόγηση των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα, καθώς πρόκειται για μία τάση η οποία θα συνεχίσει να παρατηρείται καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023 αλλά και μετά.
Ένας επενδυτής ακινήτων αξιολογεί ένα εμπορικό ακίνητο που παράγει εισόδημα σύμφωνα με τρεις παραμέτρους που συνθέτουν συλλογικά το ποσοστό κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος που δημιουργείται από το ακίνητο. Αυτές οι παράμετροι είναι η απόδοση χωρίς ή με χαμηλό ρίσκο (risk-free rate), η επιπλέων απόδοση (το επασφάλιστρο κινδύνου/ risk premium) που χρειάζεται ο επενδυτής λόγω του ότι λαμβάνει αυξημένο ρίσκο με τον επενδύει σε ακίνητα, και η αναμενόμενη ετήσια αύξηση/ μείωση της κεφαλαιακής αξίας ενός ακινήτου. Η απόδοση χωρίς ρίσκο είναι συνήθως αντίστοιχη με το επιτόκιο που καταβάλλεται από ένα 10ετές κρατικό ομόλογο. Το επασφάλιστρο κινδύνου είναι η επιπρόσθετη απόδοση που λαμβάνει ένας επενδυτής για την ανάληψη κινδύνου σε μια εμπορική συναλλαγή ακινήτων, το οποίο είναι συνήθως 2%. Η διακύμανση κεφαλαιακών αξιών αντιστοιχεί συνήθως στον αναμενόμενο ετήσιο ρυθμό αύξησης/ μείωσης των τιμών των ακινήτων τα επόμενα 3-5 χρόνια.
Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο του 10ετούς κρατικού ομολόγου είναι 1%, το επασφάλιστρο κινδύνου είναι 2% και η προσδοκία είναι ότι οι κεφαλαιουχικές αξίες θα παραμείνουν γενικά σταθερές, τότε το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ισούται με 3%. Ένα ακίνητο που παράγει ενοίκιο €12.000 ετησίως θα αποτιμηθεί διαιρώντας τις €12.000 με το 3%, που ισοδυναμεί με €400.000, δηλαδή κάποιος θα αγόραζε το ακίνητο για €400.000 και θα είχε απόδοση 3% επί του επενδυμένου ποσού του. Αυτό περίπου συνέβαινε στην Κύπρο μέχρι τον Φεβρουάριο του 2022 (η απόδοση του 10ετούς κρατικού ομολόγου ήταν στο 0,6% τον Ιανουάριο του 2022).
Το επιτόκιο του 10ετούς κρατικού ομολόγου της Κύπρου είναι τώρα περίπου 4% και το ασφάλιστρο κινδύνου από την επένδυση σε ακίνητα είναι πλέον υψηλότερο λόγω του αυξημένου πολιτικού κινδύνου παγκοσμίως και υπολογίζεται κοντά στο 2,5%. Επιπλέον, η αναμενόμενη αύξηση στις κεφαλαιακές αξίες είναι αρνητική, δηλ. η προσδοκία είναι ότι θα μειωθούν μεσοπρόθεσμα (ας υποθέσουμε ότι αυτό είναι μόνο κατά 1% ετησίως). Έτσι, 4% συν 2,5% μείον -1% (άρα +1%), σημαίνει ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης πλησιάζει πλέον το 7,5%. Το ίδιο ακίνητο που παράγει €12.000 ετησίως αποτιμάται πλέον σε €160.000, δηλαδή υπάρχει μια μείωση 60%.
Καθώς ο πληθυσμός της Κύπρου αυξάνεται λόγω της μετανάστευσης και τα εμπορικά ενοίκια συνεχίζουν να προσαρμόζονται σε μια αναπτυσσόμενη οικονομία, ας υποθέσουμε ότι το ενοίκιο του ακινήτου αναμένεται να αυξηθεί κατά 20%, δηλαδή στις €14.400. Σ’ αυτή την περίπτωση, χρησιμοποιώντας τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης 7,5%, θα είχαμε αξία €192.000, δηλαδή μείωση 52% σε σύγκριση με τα αρχικά 400.000€.
Παραλογισμός; Τρέλα; Δεν θα γίνει ποτέ!
Ο STOXX Europe 600, ένας χρηματιστηριακός δείκτης 600 ευρωπαϊκών μετοχών μεταξύ 17 ευρωπαϊκών χωρών, έχει υποχωρήσει κατά 14% σε σχέση με πέρυσι. Κατά την ίδια περίοδο, η υποκατηγορία STOXX Europe 600 Real Estate, δηλαδή οι μετοχές των μεγαλύτερων εταιρειών που πραγματεύονται σε ακίνητα, έχει υποχωρήσει κατά 41%. Το χρηματιστήριο «μας λέει» ότι οι ευρωπαϊκές μετοχές αξίζουν 14% λιγότερο τώρα από ό,τι πριν από ένα χρόνο, με τις μετοχές των εταιρειών ακινήτων να αξίζουν 41% λιγότερο από ό,τι πριν από ένα χρόνο. Καθώς η χρηματιστηριακή αγορά τείνει να λειτουργεί πιο αποτελεσματικά από τις τιμολογήσεις στην αγορά ακινήτων, είναι λογικό να αναμένεται ότι θα προκύψουν σημαντικές ανατιμήσεις τα επόμενα δύο χρόνια, καθώς η αύξηση των επιτοκίων, οι αυξημένοι πολιτικοί κίνδυνοι και οι υψηλότερες αποδόσεις από εναλλακτικές επενδύσεις θα συνεχίσουν να επηρεάζουν τα ακίνητα.
Η ανατιμολόγηση των ακινήτων σε ολόκληρη την Ευρώπη θα έχει σημαντικές επιπτώσεις στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών, στους παρόχους εναλλακτικής χρηματοδότησης και στις τράπεζες. Οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάζουν τις πιθανές συναλλαγές όχι μόνο από οικονομική άποψη, αλλά και λαμβάνοντας υπόψη τους μακροοικονομικούς παράγοντες που επηρεάζουν μια συγκεκριμένη περιοχή ή ακίνητο. Ενώ η ελπίδα είναι ότι τυχόν ανατιμολόγηση θα εξομαλυνθεί, καθώς οι κυβερνήσεις απορροφούν σημαντικό μέρος του αυξημένου κόστους ενέργειας, η αγορά ομολόγων έχει θέσει τα θεμέλια για μια ευρεία ανατιμολόγηση σε πολλές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Σε αυτό το ταραχώδες περιβάλλον, όσοι είναι διατεθειμένοι να διακινδυνεύσουν θα έχουν πολλαπλές ευκαιρίες να επενδύσουν, αλλά η κατάσταση στο μεσοδιάστημα παραμένει ρευστή.
Θα βιώσουμε πολύ ενδιαφέρουσες στιγμές!
