Αύξηση 8% μέσα σε ένα χρόνο παρουσιάζουν τα ενοίκια γραφείων όπως αποτυπώνεται σε έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων GEOAXIS.
Η γρήγορη άνοδος στα ενοίκια σε σημεία της Αθήνας όπως Λ. Κηφισίας και Συγγρού, Κολωνάκι, επιβεβαιώνει σύμφωνα με τους αναλυτές την νέα φάση που έχει εισέλθει η αγορά ποιοτικών κυρίως γραφείων, ενώ ταυτόχρονα κρούει τον κώδωνα του κινδύνου υπερθέρμανσης και γρήγορης αποκλιμάκωσης του ρυθμού αύξησης.
Δύο εκ διαμέτρου αντίθετες εικόνες καταγράφονται αυτή την περίοδο το real estate στα γραφεία.
Αυτή την στιγμή, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από δύο εξαιρετικά αντίθετες ταχύτητες: Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν επάνω από 20 ευρώ/ τμ/ μήνα, ενώ τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/ τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας.
«Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και είναι αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας. Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές».
Όπως επισημαίνει η GEOAXIS, η μεγάλη ετήσια αύξηση που καταγράφηκε το 2019 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς καλύτερο επιχειρηματικό κλίμα, τα μακροοικονομικά της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά δίχως να βοηθούν στη δημιουργία μιας στέρεης και αειφόρας ανάπτυξης.
Η έρευνα βασίστηκε σε αυτοψίες σε κτήρια αλλά και μέσω αγγελιών για έξι prime office markets, στο διάστημα του Α’ τριμήνου 2020.
Αυτοτελή κτίρια
Όσον αφορά τα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (9% σε 10,7 ευρώ/ τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (8,9% σε 8,5 ευρώ), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Συγγρού (6,4% σε 9,2 ευρώ) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (4,2% από 8,7 σε 9,1 ευρώ). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.
Για τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (9,1% σε 7,2 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (8,5% σε 7 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,1% σε 9,4 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,7% σε 7,8 ευρώ/τμ/μήνα).
Οριζόντιες ιδιοκτησίες
Στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2019 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (10% σε 7,7 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου (9,5% σε 11,7 ευρώ), στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Κηφισίας (9,4% σε 9,2 ευρώ) και έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,3% σε 8,5 ευρώ), και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,9% από σε 7,5 ευρώ/ τμ/μήνα), ενώ στο Σύνταγμα, όπως είναι φυσικό, δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης.
Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που δεν διαθέτουν θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με πέρυσι παρουσιάζουν η περιοχή του Κολωνακίου (10,9%), η Λ. Βουλιαγμένης (9,9%), η Λ. Κηφισίας (9,9% σε 7,8 ευρώ/τμ/μήνα), το Σύνταγμα (9,1% σε 10,9 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,1% σε 5,7 ευρώ) και τέλος η Λ. Συγγρού (6,9% σε 5,9 ευρώ).
Ως προς τα χαρακτηριστικά της αγοράς γραφειακών χώρων στην Αττική στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται:
- Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων,
• Μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας (ελέω χρήσης ως διαμερίσματα Airbnb),
• Μειούμενη ζήτηση για παλαιά γραφεία, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη,
• Αυξημένη προσφορά παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών γραφείων λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας μικρομεσαίων επιχειρήσεων με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών,
• Επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων αυξητικά και για μέτριας ποιότητας γραφεία, - ανυπαρξία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας,
• Κατασκευή/σχεδιασμός νέων και μεγάλης κλίμακας αναπτύξεων υψηλών προδιαγραφών (π.χ. ORBIT, Παπαστράτος, Πύργος Πειραιά) που καταγράφουν ενοίκια σε μερικές περιπτώσεις και άνω των 20 ευρώ/ τμ/ μήνα.
Διαβάστε επίσης:
«Καλπάζουν» τα ενοίκια για καλά γραφεία στην Αθήνα
