Τα ξενοδοχεία είναι μαραθώνιος και όχι sprint δήλωσε ο κ. Πάνος Παλαιολόγος, ιδρυτής και CEO της HotelBrain, ο οποίος περιέγραψε την μετεξέλιξη της αγοράς όλα αυτά τα χρόνια και την κατάσταση που πλέον διαμορφώνεται. Όπως σημείωσε τα ξενοδοχεία ως επιχειρήσεις πρέπει να βασίζονται σε long-term επενδύσεις προσδίδοντας πλέον πραγματικές «Εμπειρίες».
Μιλώντας στο banks.com.gr στο περιθώριο της έκθεσης Real Estate Arexpo, o κ. Παλαιολόγος υπερθεμάτισε το γεγονός πως δεν αρκεί πλέον το οικογενειακό μοντέλο των περασμένων δεκαετιών αλλά πραγματικό business plan και επαγγελματική διαχείριση. Σήμερα, όπως τόνισε, ενδιαφέρονται πολλοί επενδυτές και funds κάθε είδους για την ελληνική αγορά, ωστόσο η έλλειψη εντοπίζεται σε αυτός που θα διαμορφώσουν το τελικό προϊόν, τους hotel operators.
Κατά τα άλλα, τα ξενοδοχεία δεν παρέχουν απλώς υπηρεσίες ύπνου, αλλά πάνω απ’ όλα εμπειρίες και ως εκ τούτου δε θα πρέπει να θεωρείται απειλή η άνθιση του Airbnb.
Σύμφωνα με τον κ. Παλαιολόγο στους στόχους της HotelBrain είναι ο αριθμός των μισθωμένων ξενοδοχείων στο χαρτοφυλάκιο της να ανέλθει στα 100 ως το 2022, διασφαλίζοντας τα πλεονεκτήματα που προσφέρει ως εταιρεία.
Συνέντευξη στον Βάιο Κρόκο
-Ποιες είναι οι εκτιμήσεις για την φετινή σεζόν. Υπάρχουν δυνατότητες για νέα ρεκόρ στην τουριστική κίνηση;
Η φετινή σεζόν έρχεται μετά από 4 συνεχείς χρονιές ρεκόρ. Υπήρχε μια κάμψη τον μήνα Μάιο, παρόλα αυτά πιστεύουμε ότι στο τέλος της ημέρας θα φτάσει στα περσινά νούμερα και θα είναι και ακόμα καλύτερα.
-Ποια είναι η εικόνα και ποιες αλλαγές συντελούνται στον ξενοδοχειακό κλάδο σήμερα; Παραμένει το πατροπαράδοτο μοντέλο οικογενειακής διαχείρισης;
Στην Ελλάδα του ανεπτυγμένου τουριστικού κλάδου, έχουμε πολλούς ιδιοκτήτες και λίγους επαγγελματίες ξενοδόχους. Για πολλά χρόνια δίναμε σε ανθρώπους, των οποίων η μόνη σχέση τους με το τουρισμό ήταν ότι διέμεναν σε κάποιον τουριστικό προορισμό, δάνεια, επιδοτήσεις, σήματα, αστέρια κτλ, αλλά ποτέ δεν τους είπαμε ότι χρειάζονται επαγγελματική διαχείριση και πραγματικά business plans.
Για πολλά χρόνια η διαχείριση των ξενοδοχείων ακολουθούσε το μοντέλο της οικογενειακής επιχείρησης, χωρίς ιδιαίτερη κατάρτιση. Όμως το ότι έχεις ένα καλό παραθαλάσσιο οικόπεδο δεν σε καθιστά αυτόματα και καλό ξενοδόχο. Άρα δεν πρέπει να εκπλήσσει κανέναν το γεγονός ότι παρά τα συνεχή ρεκόρ του τουρισμού στη χώρα μας -ακόμη και μέσα στη κρίση- ο τουριστικός κλάδος έχει τα περισσότερα κόκκινα δάνεια. Η πιο σημαντική αλλαγή που συντελείται στον κλάδο κατά τη γνώμη μου, είναι ότι πλέον ολοένα και περισσότερο συνειδητοποιούμε την αξία και τη δύναμη του επαγγελματισμού στον τομέα του τουρισμού, της εξειδίκευσης και άρα της διαχείρισης από επαγγελματίες hotel operators.
Ολοένα και περισσότερο μας γίνεται συνείδηση ότι πρέπει όλοι μαζί και ο καθένας ξεχωριστά να αναβαθμίσουμε το τουριστικό μας προϊόν προκειμένου να αποδώσει και να φέρει κερδοφορία. Άλλωστε ο Έλληνας ξενοδόχος έχει αποδείξει ότι είναι οξυδερκής και εργατικός, οπότε θα ήταν αδύνατο να μην προσαρμοστεί στις ανάγκες και να μην λειτουργήσει με σωστά αντανακλαστικά.
-Υπάρχουν τάσεις συσσώρευσης ή ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές; Το ζήτημα των κόκκινων δανείων απασχολεί και τον ξενοδοχειακό κλάδο. Προβλέπονται ανακατατάξεις;
Η Ελλάδα έχει πολλά ακόμη να δώσει και σαφώς υπάρχουν περιθώρια για νέες επενδύσεις. Γενικά θα έλεγα ότι όσο περισσότερα επενδυτικά κεφάλαια βλέπουν τον τουριστικό κλάδο στην Ελλάδα, τόσο το καλύτερο. Τα ξενοδοχεία είναι εντάσεως επενδύσεων, άρα η ανάπτυξη τους εξαρτάται από την εξέρευση κεφαλαίων. Υπάρχουν διαφόρων τύπων επενδυτικά κεφάλαια ανάλογα με το κίνδυνο που θέλουν να αναλάβουν. Υπάρχουν funds που αγοράζουν κόκκινα δάνεια ξενοδοχείων, funds που επενδύουν σε ξενοδοχειακές εταιρείες, funds που επενδύουν σε μισθωμένα ξενοδοχειακά ακίνητα, υπάρχουν ακόμη και funds που επενδύουν σε greenfield projects στον τουρισμό. Σήμερα υπάρχουν αρκετοί ίσως και πολλοί επενδυτές στην Ελληνική αγορά. Αυτό που είναι σε έλλειψη είναι οι hoteloperators, αυτοί που θα διαμορφώσουν το τελικό προϊόν στο οποίο θέλουν να επενδύσουν τα κάθε λογής funds. Η άποψη μου είναι ότι δεν πρέπει να παρασυρόμαστε από την αφθονία επενδυτικών κεφαλαίων και να είμαστε πολύ επιλεκτικοί στα projects που αναλαμβάνουμε. Είναι μαραθώνιος και όχι σπριντ τα ξενοδοχεία, είναι επενδύσεις μακροπρόθεσμης απόσβεσης που δεν πρέπει να γίνονται με βάση οπορτουνιστικές εκτιμήσεις ή προσδοκίες. Τέλος, πιστεύω στο κτίσιμο μακροπρόθεσμων σχέσεων εμπιστοσύνης οι οποίες αναπτύσσονται σιγά σιγά μέσα από συνεργασίες.
-Υπάρχει ανάγκη για επιπλέον κίνητρα από την Πολιτεία ή μια διαφορετική χάραξη πολιτικής στον κλάδο;
Αν κρίνουμε από το γεγονός ότι ο Τουρισμός τα τελευταία χρόνια κρατάει ψηλά τον πήχη της οικονομίας της χώρας, η οποία μάλιστα πρόσφατα βγήκε από μια εξαιρετικά δυσμενή φάση της, μπορούμε να συμπεράνουμε αφενός ότι η Πολιτεία έχει δώσει βαρύτητα στον κλάδο –γιατί όλα συνέργειες είναι- και αφετέρου ότι έχει λόγο να συνεχίσει να το κάνει. Ο τουρισμός είναι το πολυτιμότερο όπλο της Ελλάδας, σε ο,τι αφορά την οικονομία. Όσο το συνειδητοποιούμε, τόσο τα πράγματα θα εξελίσσονται, θα βελτιώνονται και θα αποδίδουν. Πράγμα που ήδη συμβαίνει.
-Τι αλλαγές έχουν επιφέρει πλατφόρμες όπως το Airbnb και γενικότερα η άνθιση των νέων τεχνολογιών;
Η αύξηση τουριστικών επισκεπτών στην χώρα μας έδωσε μια τεράστια ώθηση στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις που συνετέλεσε στην άνοδο της αγοράς των ακινήτων συνολικά στη χώρα. Γνωρίζουμε λίγο πολύ όλοι ότι κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας μισθώνονται 30 – 50 ευρώ/ ημέρα, παλιά ξενοδοχεία ανακαινίζονται και πολλοί επενδυτές από την Ελλάδα ή το εξωτερικό αγοράζουν ή μισθώνουν αυτοτελή κτίρια, μικρά ή μεγάλα, γι’ αυτό τον σκοπό. Προκύπτει συχνά το ερώτημα αν τα ξενοδοχεία απειλούνται από το AirBnB, αν οι ξενοδόχοι είναι απέναντι ή δίπλα σε αυτή την τάση. Η απάντηση είναι ότι το AirBnB δεν είναι εχθρός μας και τα ξενοδοχεία δεν απειλούνται από αυτό. Από τη στιγμή που κάτι έχει τόσο μεγάλη ζήτηση και παίρνει τόσο μεγάλο μερίδιο από την πίτα του τουρισμού, σημαίνει ότι η αγορά το χρειάζεται. Δεν έχουμε παρά να το αποδεχτούμε, να το καλοδεχτούμε και να το σεβαστούμε. Άλλωστε η άποψη μου είναι ότι άλλη ανάγκη ικανοποιεί ένα ξενοδοχείο και άλλη ένας μισθωμένος χώρος. Τα ξενοδοχεία δεν παρέχουν απλώς υπηρεσίες ύπνου, αλλά πάνω απ’ όλα εμπειρίες.
Σχετικά με την άνθιση των νέων τεχνολογιών, έφερε μια διαφάνεια στην αγορά των ξενοδοχείων. Οποιοσδήποτε επισκέπτης μπορεί να μοιραστεί άμεσα, πατώντας ένα κουμπί στο κινητό του, την άποψη του για το ξενοδοχείο που μένει και είτε να το «μαυρίσει», είτε να το διαφημίσει. Αυτό ανέβασε τον πήχη δυσκολίας, αλλά έφερε και μια αμεσότητα και καθαρότητα στην ξενοδοχειακή εμπειρία.
-Η άνοδος της HotelBrain τα τελευταία χρόνια είναι ραγδαία. Περιγράψτε μας την εταιρεία, τα πρώτα βήματα, την πορεία και τους επόμενους στόχους. Πως διαφοροποιήστε;
Η HotelBrain ξεκίνησε ως εταιρεία management ξενοδοχείων πριν από περίπου 15 χρόνια, όταν ακόμη η αγορά ήταν εντελώς άμαθη στον όρο hotel management. Σήμερα έχει εξελιχθεί σ’ έναν όμιλο που αποτελείται από θυγατρικές εταιρείες μέσα από τις οποίες καλύπτονται όλες οι ανάγκες του ξενοδοχειακού φάσματος.
Σε σχέση με τους επόμενους στόχους, υπολογίζοντας ότι η Ελληνική αγορά βρίσκεται σε πολύ ενδιαφέρουσα περίοδο αναδιάρθρωσης της και λειτουργεί με αντίρροπες δυνάμεις (δηλαδή από τη μια έχουμε μια «θάλασσα» από ξενοδοχεία που αντιμετωπίζουν μικρά ή μεγάλα προβλήματα κάθε είδους και από την άλλη μια επενδυτική άνοιξη με νέες μονάδες, ανακαινίσεις και αναβαθμίσεις παλαιών που ενισχύουν το τουριστικό προϊόν) στοχεύουμε να εμπλουτίσουμε το πορτφόλιο των μισθωμένων ξενοδοχείων μας και μέσα στα επόμενα τρία χρόνια να γίνουν περίπου 100 (σήμερα είναι 47).
Αυτό που πιστεύω ότι διαφοροποιεί την εταιρεία μας είναι :
- η πολύπλευρη εξειδίκευση μας σε όλους τους τύπους των ξενοδοχείων (μικρά / μεσαία / μεγάλα, luxury / all inclusive) και σε όλους τους τουριστικούς προορισμούς στην Ελλάδα
- το ότι εμπιστευόμαστε τις δυνάμεις μας και αναλαμβάνουμε ίδιο κίνδυνο μέσω μισθώσεων
- το ότι λειτουργούμε με απόλυτη διαφάνεια και δεν έχουμε conflicts, εξαρτήσεις ή δεσμεύσεις
Κινήσεις ανάκαμψης συντελούνται στο real estate. Πείτε μας δυο λόγια για τις προσπάθειες της AREXPO.
Κατά την εκτίμηση μου θα υπάρξει ανάκαμψη στον τομέα του real estate και κυρίως λόγω του τουρισμού. Ήταν απαραίτητη μια διοργάνωση σαν την Arexpo. Ο κλάδος του real estate αρχίζει να έχει πάλι έντονο ενδιαφέρον όχι μόνο του τουρισμού αλλά και από την ελπίδα για ανάκαμψη της οικονομίας, και τα ακίνητα θα ξεκινήσουν μια καινούργια «κούρσα» προς τα πάνω, το οποίο θα είναι θετικό και για τη χώρα και τους πολίτες. Το real estate είναι απαραίτητο συστατικό αυτής της ανάκαμψης, οπότε θεωρώ πως αυτή η διοργάνωση ήρθε να καλύψει ένα κενό
