γράφει η “ξενοδόχος”
Μέχρι το 2026 θα πρέπει να περιμένουν όσοι αποφασίσουν τώρα να επενδύσουν σε κατοικίες στην Ελλάδα, προκειμένου να φθάσουν τα επίπεδα τιμών που ίσχυαν το 2006!
Η εκτίμηση έρχεται από τη συμπρωτεύουσα, όπου πραγματοποιήθηκε η ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής για την κτηματαγορά στη Θεσσαλονίκη. Με βάση την ανάλυση από τον πολιτικό μηχανικό- οικονομολόγο κ. Αλέξανδρο Βασιλείου, συνολικά ο τομέας της αγοράς οικιστικών ακινήτων βρίσκεται αυτή την στιγμή σε σημείο καμπής με την προοπτική της σταθεροποίησης και της ανόδου της αγοράς.
Όπως επισημαίνεται, οι κατοικίες μπορεί να είναι μια ευκαιρία για μια ελκυστική επένδυση από το 2019, υπό την προϋπόθεση ότι η αγορά έχει επίγνωση ότι οι επενδύσεις θα πρέπει να περιλαμβάνουν ένα χρονικό ορίζοντα μεταξύ 5 και 10 ετών, ώστε να προσδοκούμε περί το 2026 την εξίσωση των αξιών του έτους 2006.
- Επισημαίνεται εδώ ότι με βάση τα στοιχεία που δημοσιοποίησε χθες η Τράπεζα της Ελλάδος, για το 2018 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν πανελλαδικά κατά 1,5%, έναντι μείωσης -1% το 2017, σηματοδοτώντας για πρώτη φορά το “γύρισμα” της αγοράς από το 2008. Τότε ήταν η τελευταία χρονιά κατά την οποία είχε σημειωθεί άνοδος των τιμών με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ (1,7%), για να ξεκινήσει στη συνέχεια η πτώση:
- Ενδεικτικά με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας, το 2009 ο δείκτης των οικιστικών ακινήτων είχε σημειώσει πτώση 3,7%, το 2010 4,7%, το 2011 η πτώση διαμορφώθηκε στο 5,5%, στο 11,7% ήταν το 2012, για να μετριασθεί στο 10,9%, στο 7,5% το 2014, το 5,1% το 2015 και 2,4% το 2016.
Οσον αφορά τώρα ειδικά την κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης, όπως επισημάνθηκε στην ημερίδα του ΕΛΙΕ, είναι εντυπωσιακό το γεγονός ως προς τις πωλήσεις οικιστικών ακινήτων ότι αφορούν στη συντριπτική τους πλειονότητα πολύ παλιά ακίνητα, σε κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί σε περίοδο άνω της 30ετίας! Το ποσοστό προτίμησης αυτών των ακινήτων αγγίζει το 52% και αφορά επομένως τις μισές από τις κατοικίες που συναλλάσσονται.
Αντίθετα, η αγορά νεόδμητων κατοικιών και κατοικιών κατασκευασμένων την τελευταία πενταετία αφορά ελάχιστες συναλλαγές.
- «Το φαινόμενο αυτό εξηγείται αφενός από το περιορισμένο διαθέσιμο εισόδημα των επενδυτών, οι οποίοι δεν μπορούν να προχωρήσουν στην αγορά κάποιας νέας κατοικίας, αφετέρου στην σχεδόν μηδενική οικοδομική δραστηριότητα εντός της πόλης της Θεσσαλονίκης, σε έργα που αφορούν οικιστικά ακίνητα», αναφέρει ο κ. Βασιλείου.
Πιο αναλυτικά, στη συμπρωτεύουσα, στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται οι κατοικίες άνω της 25ετίας, με ποσοστό 62%. Ακίνητα νεότερα της 5ετίας προτιμήθηκαν μόλις από το… 1% (!), ενώ περίπου 1 στα 5 που προτιμήθηκαν ήταν ακίνητο από 6 έως 15 ετών (17%) και το υπόλοιπο ποσοστό 20% αφορούσε ακίνητα 16 έως 25 ετών.
Θετικά λειτουργεί για την αγορά το ενδιαφέρον από το εξωτερικό, με επενδυτές από το Ισραήλ, την Τουρκία και τη Ρωσία. Οι συγκεκριμένοι επενδυτές αγοράζουν οικιστικά ακίνητα έως 100 χιλ. ευρώ καθώς επίσης και αυτοτελή κτήρια επί οικοπέδων αγοραίας αξίας πάνω από 400 χιλ. ευρώ.
Στην ημερίδα τέθηκε και το θέμα του πώς πρόκειται να διαμορφωθούν οι τιμές από εδώ και πέρα στη συμπρωτεύουσα. Με βάση λοιπόν τις εκτιμήσεις, ένα μεγάλο μέρος της προσαρμογής τιμών έχει ήδη συμβεί και οι τιμές μπορεί να εισέλθουν σε μια φάση παρατεταμένης σταθεροποίησης.
- «Στα πρώτα τρίμηνα του 2018, οι μέσες τιμές εξακολούθησαν την προσαρμογή προς τα πάνω , κυρίως μέσα από τις μισθώσεις AirBnB και η καθαρά αύξουσα φάση θα πρέπει να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2019 που θα αποτελέσει το πρώτο έτος εμφανών αυξήσεων των τιμών για τα τελευταία δέκα χρόνια», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Οι λόγοι για αυτή την μεσοπρόθεσμη προσδοκία είναι:
- i) Οι τάσεις αυξήσεων των τιμών των ακινήτων σε προνομιακές περιοχές.
- ii) Το ποσοστό μείωσης των τιμών έχει επιβραδυνθεί τα τελευταία τρίμηνα.
- iii) Προβλέπεται αυξημένο ενδιαφέρον από τους επαγγελματίες επενδυτές το 2019.
- iv) Ευκαιρίες που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια λόγω της εκποίησης του μεγάλου , κυρίως αναξιοποίητου και του νέου αποθέματος των ελληνικών τραπεζών.
- Σημαντικά γεγονότα, κυρίως από άποψη υποδομών, αναμένεται να ευνοήσουν της συνθήκες στην κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης, με κυριότερη ίσως την ολοκλήρωση των εργασιών του μετρό», επισημαίνεται χαρακτηριστικά. «Ιδιαιτέρως παρατηρείται αύξηση της ζήτησης αλλά και της προσφοράς σε ακίνητα που αφορούν ανακαινισμένες κατοικίες. Σύμφωνα και με την έρευνα που έγινε, η πλήρης και ποιοτική ανακαίνιση, λειτουργεί ως μεγάλο πλεονέκτημα μιας κατοικίας προς πώληση έναντι κάποιας άλλης μη ανακαινισμένης.
