Του Βάιου Κρόκου
Ευθεία απειλή στο θετικό αποτύπωμα – ύστερα από χρόνια – που άφησε ο κλάδος των ακινήτων αποτελεί η εξάπλωση του κορωνοϊού. Είναι γεγονός πως οι θετικές εξελίξεις στις τιμές στις τιμές και τα μισθώματα κατά τη διάρκεια του 2019, σε συνδυασμό με τις επενδυτικές κινήσεις που πραγματοποιήθηκαν, αποτύπωσαν αφενός την αυξανόμενη εμπιστοσύνη προς την οικονομία και αφετέρου την προσδοκία για την αποκόμιση σημαντικών υπεραξιών από την ελληνική αγορά ακινήτων.
Ωστόσο όπως αναφέρει χαρακτηριστικά στην έκθεση της η ΤτΕ, οι πρόσφατες εξελίξεις που σχετίζονται με την πανδημία του κορωνοϊού και την αβεβαιότητα αναφορικά με τις ευρύτερες επιπτώσεις στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία διαμορφώνουν νέες συνθήκες, με ενδεχομένως σημαντικές, βραχυπρόθεσμα τουλάχιστον, επιδράσεις στην αγορά ακινήτων.
Δεδομένης της υψηλής εξάρτησης της αγοράς ακινήτων από τον τουρισμό και από άλλους επιμέρους κλάδους της οικονομίας, αναμένεται ότι κατά τους πρώτους μήνες του 2020 οι τιμές των ακινήτων θα παραμείνουν στάσιμες ή και σε ορισμένες περιπτώσεις θα δεχθούν πιέσεις, το μέγεθος των οποίων θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών.
«Η ταχύτητα της αποκατάστασης της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και της βελτίωσης της εγχώριας ζήτησης θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα επαναφοράς της ομαλότητας», συμπληρώνει η ΤτΕ.
Ανάπτυξη ελέω επενδύσεων – αδύναμη η εγχώρια ζήτηση
Οι παραπάνω εκτιμήσεις βασίζονται στο γεγονός πως οι τιμές των ακινήτων σε αρκετές περιπτώ-
σεις αυξήθηκαν με αξιοσημείωτους ρυθμούς, ωστόσο η αύξηση στις τιμές και τη ζήτηση δεν
φαίνεται να έχει διαχυθεί στο σύνολο της αγοράς, καθώς βασίζεται περισσότερο στην επενδυτική
ζήτηση και την εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό και λιγότερο στην εγχώρια ζήτηση για ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση. Γενικότερα, στη διάρκεια του 2019 η αγορά ακινήτων συγκέντρωσε ενισχυμένο επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο για οικιστικές όσο και για επαγγελματικές χρήσεις.
Στην ακτινογραφία της ΤτΕ για το 2019
Παρά τις διαφοροποιήσεις σε τοπικό επίπεδο, παρατηρείται πλέον βελτίωση των προοπτικών
στο σύνολο σχεδόν της αγοράς, με τις αποδόσεις των επενδυτικών ακινήτων να προσεγγίζουν
συχνά τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί στο υψηλότερο σημείο του κύκλου της αγοράς πριν
από την κρίση (περίοδος 2005-07).
Επίσης, η βελτίωση των προοπτικών αποτυπώνεται και στον υψηλό ρυθμό αύξησης των ξένων άμεσων επενδύσεων για την αγορά ακινήτων. Η καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές, όπως καταγράφεται στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, για το 2019 υπερβαίνει για δεύτερη συνεχή χρονιά το 1 δισεκ. Ευρώ αυξημένη κατά 28,5% σε σχέση με το 2018.11.
Προϋπόθεση ωστόσο για την οριστική, συνολική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι η ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης, η οποία εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί σταδιακά, με την περαιτέρω βελτίωση της οικονομίας.
Το 2019 για δεύτερη συνεχή χρονιά στην αγορά των κατοικιών σημειώθηκε αύξηση των τιμών, αν και σε τοπικό επίπεδο καταγράφονται μικτές τάσεις με σημαντικές αυξήσεις σε περιοχές με
έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Ειδικότερα, βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το 2019 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,2%, ενισχυμένες σημαντικά λόγω του έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος ειδικά στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών σε σχέση με το 2018 (1,8%).
Στα επιμέρους τρίμηνα του 2019 παρατηρείται σημαντική σταδιακή επιτάχυνση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών στα τρία πρώτα τρίμηνα και μικρή επιβράδυνση στο τέταρτο τρίμηνο (5,4%, 7,7%, 8,3% και 7,5% το α΄, β΄, γ΄ και δ΄ τρίμηνο του 2019 αντίστοιχα).
Οι τιμές των “νέων” διαμερισμάτων το 2019 αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 7,7%, μεγαλύτερο σε σχέση με αυτό των “παλαιών” διαμερισμάτων (6,9%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (10,4%) και στη Θεσσαλονίκη (6,8%), ενώ οι ρυθμοί αύξησης στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές ημιαστικές και αγροτικές περιοχές ήταν ηπιότεροι (4,1% και 4,6% αντίστοιχα).
Η προοδευτική βελτίωση της αγοράς κατοικιών επιβεβαιώνεται και από τις πρόσφατα καταγεγραμμένες εξελίξεις σχετικών στοιχείων της αγοράς ακινήτων.
Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) ενισχύθηκαν κατά 12,1% το 2019, έναντι 17,2% το 2018, αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (0,8%).
Οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) το ενδεκάμηνο του 2019, σε σχέση με την
αντίστοιχη περίοδο του 2018, κατέγραψαν αύξηση κατά 24,0% σε όρους αριθμού αδειών και
12,3% σε όρους όγκου, ενώ ειδικότερα για την περιοχή της Αθήνας καταγράφηκαν ιδιαίτερα
υψηλοί ρυθμοί αύξησης (57,4% και 40,4% αντίστοιχα).
Παράλληλα, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών του ΙΟΒΕ για τις κατοικίες σημείωσε βελτίωση για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά (2019: 3,6%).
Επαγγελματικά Ακίνητα: Διαφοροποιήσεις ανά περιοχή
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2019 καταγράφηκαν θετικοί ρυθμοί μεταβολής για τις τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών. Ωστόσο, και για τις δύο αυτές κατηγορίες, η ζήτηση και οι ρυθμοί αύξησης διαφοροποιήθηκαν σημαντικά σε τοπικό επίπεδο, αποτυπώνοντας τη διαφορετική δυναμική των επιμέρους θέσεων και τομέων της αγοράς.
Πιο συγκεκριμένα, οι τιμές των γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5,4% και 7,3% αντίστοιχα σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2018, ενώ υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στην Αθήνα, οι οποίοι ανήλθαν σε 6,7% για τα γραφεία και 9,7% για τα καταστήματα. Τα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων, το πρώτο εξάμηνο του 2019, κατέγραψαν υψηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σχέση με τα αμέσως προηγούμενα εξάμηνα. Ειδικά στον τομέα των καταστημάτων, σε επίπεδο συνόλου χώρας σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2018, καταγράφηκε θετικός ρυθμός μεταβολής (0,9%) για πρώτη φορά από την έναρξη της δημοσίευσης του αντίστοιχου δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2010.
Ο υψηλός ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων καταστημάτων της υπόλοιπης χώρας (2,9%), σε σύγκριση με τις αντίστοιχες μεταβολές στην Αθήνα (-0,2%) και στη Θεσσαλονίκη (0,0%), αποτυπώνει τη δυναμική των τουριστικών περιοχών.
Η αντίστοιχη αύξηση των μισθωμάτων στα γραφεία έναντι του πρώτου εξαμήνου του 2018, για το σύνολο της χώρας, ανέρχεται σε 3,0%, ελαφρώς ενισχυμένη σε σχέση με τα προηγούμενα εξάμηνα. Παρά την τάση βελτίωσης των συνθηκών στην αγορά ακινήτων, η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει περιορισμένη και παρουσιάζει αρνητικούς ρυθμούς τόσο για τα γραφεία και τα καταστήματα όσο και για τα ξενοδοχεία σε όρους όγκου (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ).
Συνολικά στη διάρκεια του ενδεκαμήνου του 2019, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2018, η οικοδομική δραστηριότητα για επαγγελματικά ακίνητα παρουσίασε αύξηση 1,4% σε όρους αριθμού νέων αδειών και 4,2% σε όρους όγκου, η οποία ωστόσο δεν σχετίζεται με κατασκευή γραφείων, καταστημάτων και ξενοδοχείων, που αποτελούν στην παρούσα φάση τους βασικούς άξονες ανάπτυξης της αγοράς.
Η οικοδομική δραστηριότητα στον τομέα των ξενοδοχείων κατέγραψε ρυθμό αύξησης 24,1% στον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών, έναντι 57,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2018, και μείωση 6,4% σε όρους όγκου. Μειώσεις καταγράφηκαν και στον αριθμό και στον όγκο νέων αδειών τόσο για τα γραφεία (-32,0% και -20,5% αντίστοιχα) όσο και για τα καταστήματα (-11,6% και -25,2% αντίστοιχα).
Οι χαμηλότεροι, και σε επιμέρους περιπτώσεις αρνητικοί, ρυθμοί της οικοδομικής δραστηριότητας των τελευταίων μηνών στον κλάδο των ξενοδοχείων εκτιμάται ότι αποτελούν μια προσωρινή διόρθωση των ιδιαίτερα υψηλών θετικών ρυθμών της προηγούμενης περιόδου, που σε πολλές περιπτώσεις υπερέβαιναν το 50% σε ετήσια βάση. Αντίθετα, οι σημαντικά αρνητικοί ρυθμοί στις άλλες δύο κατηγορίες ενδεχομένως αποτυπώνουν την έλλειψη δυναμικής στη ζήτηση είτε για χρήση νέων είτε για πλήρωση υφιστάμενων κενών χώρων, σε αντίθεση με τη μεγάλη ζήτηση για αγορά επενδυτικών μισθωμένων ακινήτων
